相続で共有になった実家。兄弟と揉めたときの選択肢

相続した実家を兄弟で共有し、売るか残すかで揉めるケースは少なくありません。解決策は、話し合い、家庭裁判所の調停、共有物分割請求、自分の持分の売却です。どの道を選んでも、相続登記の期限には注意が必要です。

まず相続登記の期限を確認する

2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に、登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

相続が起きた時期	登記の期限
2024年4月1日以降	相続を知った日から3年以内
2024年3月31日以前(未登記)	2027年3月31日まで

兄弟で話し合いがつかなくても、期限は進みます。その場合は、法定相続分での登記や、自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」で義務を果たせます。手続きは法務局か司法書士に確認してください。

固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務を負います。納税通知書が代表者にだけ届いていても、他の共有者が無関係になるわけではありません。

また、2023年4月の改正民法で、共有物を使っている共有者は、特別な合意がなければ、自分の持分を超える使用の対価を他の共有者に支払う義務があると明記されました。住んでいる兄弟に家賃相当の額を請求できるかは、個別の事情で変わるため、弁護士に確認してください。

方法	内容	向いている状況	注意点
換価分割	家を売って、お金を相続分で分ける	誰も住まない、全員が売却に賛成	売却には全員の協力が必要
代償分割	1人が家を取得し、他の兄弟にお金を払う	住み続けたい人に資金がある	家の評価額で揉めやすい
共有のままにする	法定相続分などで共有登記する	当面は結論を出せない	次の相続で共有者が増え、さらに動かせなくなる
自分の持分を売る	買取業者などに売って共有から抜ける	話し合いが進まない、早く現金化したい	価格は安くなり、兄弟に業者から連絡が行く
相続放棄	最初から相続人でなかったことになる	借金の方が多い、関わりたくない	原則として相続を知ってから3か月以内。家だけ放棄することはできない

遺産分割が終わる前の共有は、原則として遺産分割の手続きで解決します。ただし、2023年4月の改正民法で、相続から10年が過ぎると、条件しだいで共有物分割の手続きでまとめて解決できる場合ができました。どの手続きが使えるかは、弁護士に相談してください。

持分を売れば、自分は兄弟との共有関係から抜けられます。一方で、残った兄弟は知らない業者と家を共有することになります。業者から持分の売買を持ちかけられたり、共有物分割請求を起こされたりすることもあります。

そのため、売る前に次の順で確かめることをおすすめします。