結論から言うと、自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売れます。一方で、家や土地の全体を売るには共有者全員の同意が必要です。この記事では、共有持分の仕組みと、持分を手放すための選択肢を整理します。
共有持分は「所有権の割合」
1つの不動産を複数の人で持っている状態を「共有」といいます。その中で、一人ひとりが持っている割合が「共有持分」です。
たとえば、親が亡くなり、兄弟3人で実家を相続した場合。それぞれが「3分の1」ずつの持分を持つことがあります。夫婦で住宅を購入し、収入に応じて「夫3分の2・妻3分の1」と登記するケースもよくあります。
ここで大事なのは、持分は「部屋ごと」や「土地のこの部分」のように分かれていないことです。3分の1の持分を持つ人も、家全体に対して「3分の1の権利」を持っています。
自分の持分は、登記事項証明書(登記簿)で確認できます。所有者の欄に「持分〇分の〇」と書かれています。証明書は法務局の窓口かオンラインで、数百円で取れます。
共有者ができることは3段階
共有している不動産に何かをするとき、必要な同意の範囲は行為の重さで変わります。
| 行為の種類 | 例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 雨漏りの修繕、不法占拠者への明渡し請求 | 各共有者が単独でできる |
| 管理行為 | 短期の賃貸、軽いリフォーム | 持分の過半数 |
| 変更行為 | 家全体の売却、建て替え、大規模な改築 | 共有者全員 |
家全体の売却は「変更行為」に当たり、全員の同意が必要です。共有者の1人でも反対すると、家は売れません。これが「共有名義の家が動かせない」と言われる一番の理由です。
自分の持分だけなら、同意なしで売れる
一方、自分の持分は自分の財産です。他の共有者の同意や報告なしに、売ったり譲ったりできます。
ただし、持分だけを買う人は限られます。持分を買っても、その家に自由に住んだり、売ったりはできないからです。現実的な売却先は次の3つです。
- 他の共有者:持分を買うと自分の持分が増え、単独所有に近づくため、最も高く買う可能性がある
- 共有持分を扱う買取業者:他の共有者が応じないときの主な売却先
- 投資家:賃料収入が見込める物件など、一部のケースに限られる
一般の個人が持分だけを買うことは、まずありません。そのため、通常の仲介では買い手が見つかりにくく、買取業者が選ばれやすいのが実情です。価格の目安は「共有持分の売却相場」で詳しく解説します。
持分を売る以外の選択肢
共有を解消する方法は、持分の売却だけではありません。
| 方法 | 内容 | 向いている状況 |
|---|---|---|
| 全員で売って分ける | 家全体を通常の相場で売り、代金を持分で分ける | 全員が売却に賛成している |
| 他の共有者に買ってもらう | 住んでいる人などに自分の持分を売る | 相手に資金があり、関係が悪くない |
| 他の共有者の持分を買う | 自分が単独所有者になる | 自分が住み続けたい |
| 共有物分割請求 | 話し合いがつかなければ裁判所に分け方を決めてもらう | 時間と費用をかけても公平に分けたい |
| 自分の持分を売る | 買取業者などに売って共有関係から抜ける | 話し合いができない、早く現金化したい |
共有物分割請求では、裁判所が次のいずれかの分け方を命じます。土地を物理的に分ける「現物分割」、1人が取得して他の共有者にお金を払う「全面的価格賠償」、競売にかけて代金を分ける「換価分割」です。全面的価格賠償は、2023年4月施行の改正民法で条文に明記されました。競売は、ほかの方法が取れないときの最後の手段という位置づけです。
共有者に連絡が取れないとき
共有者の中に、誰か分からない人や、住所が分からない人がいることもあります。相続を重ねて、顔も知らない親戚が共有者になっているケースです。
2023年4月の改正民法で、こうした「所在等不明共有者」がいる場合の仕組みができました。裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、第三者への売却に含めたりできます。手続きには供託金などが必要なので、弁護士や司法書士に相談してください。
まとめ
- 共有持分は不動産全体に対する所有権の割合で、登記簿で確認できる
- 家全体を売るには全員の同意が必要、自分の持分だけなら同意なしで売れる
- 持分だけの買い手は、他の共有者・買取業者・投資家にほぼ限られる
- 売る前に、全員での売却や他の共有者への売却も検討する
参考:法務省「民法の改正(所有者不明土地等関係)の主な改正項目」、みずほ中央法律事務所「令和3年改正による共有関連の新制度のまとめ」、同「共有物分割の分割類型の明確化」